חוות דעת של שמאי לפני חתימה על עסקה

בשיתוף משרד VLD – עורכי דין בראשון לציון

כמו שכולנו מבינים בשביל רובנו רכישת דירה היא צד חשוב ומשמעותי המחייב הכנה והשקעה. בתהליך
הרכישה ישנם שלבים והליכים שכל קונה חייבם לעבור וחלקם לא חובה מבחינה משפטית, אבל
חשובים מאוד ומומלץ לעשות גם אותם. הפעילות לפני, בזמן הרכישה ואחריה צריכים להתבצע
בסדר ובזמן הנדרש להשלמת העסקה וכמובן צריכים להיות בליווי של עורך דין נדל"ן מקצועי ומנוסה. אחד הדברים שאין חובה חוקית לעשותם , אבל מומלצת
לכל אחד בתהליך הרכישה היא קבלת חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך על הדירה שאתם
עומדים לרכוש.

כאשר אתם מחליטים לרכוש דירה, צריך לתכנן את המהלך כמה שאפשר מראש ולהכין את כל התשתית
הכספית הדרושה. עליכם לברר את מחירי הדירות באזור המועדף, להעריך כמה כסף יהיה
צריך לרכישה והשלמת ההעסקה, לנהל שיחות עם בנקים כדי לקבל הצעות מימון.

עוד פני שאתם חותמים על החוזה עבור דירה שמעניינת אותכם, כדאי לבקש חוות דעת של שמאי
מקרקעין מוסמך שיעריך את הדירה ויקבע את מחירה. חוות הדעת הינה דו"ח מקצועי
שמטרתו לקבוע את ערכה הנכון של הדירה, לאור נתונים כמו מיקום, גודל, איכות הבנייה,
מצבה ועוד. קבלת חוות דעת מצדינו היא חובה שנועדה להגן על הקונה, ומבטיחה שהמחיר שנקבע
בעסקה הוא מחיר ריאלי. חוות הדעת מאפשרת לקונה לבדוק האם המחיר שנקבע בעסקה הוגן
וסביר, ומספקת לו ביטחון שלא משלם יתר על המידה, היא תשמש את הבנק לצורך הערכת
הבטחונות בקבלת המשכנתא. ערכו של השמאי נמדד לא רק ביכולתו לקבוע את ערך הנכס
הנרכש, אלא גם ביכולתו לזהות פגמים או ליקויים שעלולים לפגוע בעתיד בערך הדירה.
לכן חשוב לבחור שמאי מנוסה ומוסמך הרגיל לעריכת חוות דעת באזור הנדון.

תהליך קבלת חוות הדעת נעשה בכמה שלבים. תחילה מספקים לשמאי פרטים על הדירה – מיקומה, שנת
בנייתה, תשתיות וכד'. השמאי בוחן את הפרטים ובודק עסקות מכירה קודמות בסביבה, כדי
לאסוף נתונים על מחירי הדירות. לאחר מכן הוא סוקר את הדירה ובודק את מצבה הפיזי.

בהמשך השמאי מנתח את הנתונים, משווה לעסקאות דומות, ומכין את טיוטת חוות הדעת. הוא שולח
אותה לביקורת עמיתים לפני שמסב את חתימתו הסופית. לבסוף מגיש השמאי את חוות הדעת
לקונה ולמוכר, המפרטת את כל הנתונים והניתוחים שהובילו אותו לקביעת המחיר השוקי של
הנכס. תהליך זה אורך בין שבוע לחודש ימים, תלוי בזמינות הנתונים ובעומס העבודה של
השמאי.

 קבלת חוות דעת מוקדמת, כלומר לפני שנחתמה העסקה, מאפשר לקונה לדעת לפני כן האם המחיר
תואם את הערך הראלי ועכשווי. אם מדובר בסטייה משמעותית, יוכל הקונה לקבל מחיר יותר
הוגן או אפילו לבחון אפשרויות רכישה אחרות. חוות דעת שתתקבל לאחר מכן עלולה להגיע
"מאוחר מדי", כאשר הקונה כבר התחייב למחיר מסוים.

 לאחר קבלת חוות הדעת, יש לסדר את יתרת התהליך המשפטי. יש לחתום על חוזה המכירה עם עורך
דין שיטפל בהליכי ההעברה של הנכס – העברת הבעלות, תשלום מסים וכד.